Специфика размещения предприятий в советское время, как отмечалось
выше, заключалась в том, что очень часто промышленные объекты находились
на территории крупных городов, зачастую даже в центральной части городской
зоны или вблизи жилых кварталов. При этом о
сновной тенденцией развития
территорий крупных городов является их расширение с поглощением
пригородных районов, вследствие чего промышленные предприятия,
располагавшиеся ранее на окраине, оказывались в черте городской застройки
или даже в деловом центре. Это порождает ряд проблем, основными из
которых являются: неэффективное использование городских территорий,
нарушение градостроительного регламента, ухудшение экологической
ситуации в городе.
Кроме того, любой инвестор на Западе, где институт имущественных
прав на землю уже давно существует и хорошо развит, знает: земля – один из
основных факторов общественного производства, а любой фактор производства
стоит денег. Чем ближе земельный участок находится к центральной части
города, его деловому центру, тем он дороже как по своей стоимости, так и по
возможности использования для производства товаров и услуг. В
капиталистических странах очень часто промышленные объекты в результате
расширения городских поселений были вынуждены менять место своего
расположения в силу роста стоимости использования земельных ресурсов.
С другой стороны, отсутствие у предприятий реального имущественного
права, обеспечивающего возможность не только использовать, но, главное,
распоряжаться землей, расположенной под ними, дает существенный рычаг
воздействия органам государственной и местной власти на осуществляемую
ими хозяйственную деятельность. Это давление может выражаться не только в
высоких арендных ставках, но и в таком виде деятельности, как необходимость
обустройства и содержания прилегающей территории и санитарной зоны,
обязанность наличия зеленного насаждения, оформления фасадов цехов и
зданий заводоуправления и т.д. Все это создает огромные дополнительные
затраты для любого предприятия и может сделать его деятельность убыточной.
Поворотным этапом в процессе формирования земельно-имущественных
комплексов на базе промышленных предприятий стал последующий Указ
Президента РФ No 1535 от 22 июля 1994 года, утвердивший "Основные
положения Государственной программы приватизации государственных и
муниципальных предприятий в РФ". Принятие данного Указа было очень
важным не только для предприятий, но и в целом для развития права частной
собственности в стране, а его значение для отечественной промышленности
трудно недооценить: в нем были четко прописаны процедуры выкупа
земельных участков собственниками приватизированных предприятий. Право
выкупа участков получили не только собственники предприятий, но все без
исключения собственники строений и даже помещений (последние могли
получить долю в праве на участок). Был установлен предел для цены выкупа:
трехкратная величина нормативной цены за землю.
68
Практическая монополия Коммунистической партии Российской
Федерации в Правительстве страны в период 1990-х годов, с ее традиционным
взглядом на решение земельного вопроса (земля – это общественное достояние,
принадлежащее всему народу Российской Федерации) при принятии
нормативно-правовых актов не позволила процессу формирования единых
земельно-имущественных комплексов на базе промышленных предприятий
приобрести массовый характер в экономике.
Препятствия на пути выкупа земельных участков под
приватизированными предприятиями выражались не только в ограничительных
мерах по хозяйственному обороту земли, но и в непостоянстве нормативно-
правового регулирования ценообразования и процедуры выкупа на один из
самых важных производственных ресурсов – землю (табл. 2.3).
Только с конца 2001 года, после принятия Земельного кодекса РФ и
Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального
имущества», установилась постоянная процедура выкупа и ценообразования на
земельные участки, расположенные под приватизированными предприятиями.
Но и в этом случае все административные барьеры на пути формирования
единых земельно-имущественных комплексов на базе приватизированных
предприятий сняты не были.
Таблица 2.4.2
Динамика нормативно-правового регулирования выкупной цены земельных
участков под приватизированными предприятиями
Название документа
Повышающи
й
коэффициент
ставки
земельного
налога
(Приложение
2 Закона «О
плате за
землю»)
Нормативная
цена земельного
участка
Выкупная цена
земельного участка
1. Закон РСФСР «О плате
за землю» от 11.10.91 г.
No1738-1
1
50-и кратная
ставка земельного
налога
50-и кратная ставка
земельного налога
2. Закон РФ «О
республиканском
бюджете на 1993 год» от
14.05.93 г. No4966-1
7
50-и кратная
ставка земельного
налога
50-и кратная ставка
земельного налога
3. Закон РФ «О
республиканском бюджете
на 1994 год» от 01.07.93 г.
No9-ФЗ
50
50-и кратная
ставка земельного
налога
50-и кратная ставка
земельного налога
4. Указ Президента РФ
No1535 от 22.07.94 г.
50
50-и кратная
ставка земельного
налога
Нормативная цена
земли с
коэффициентом от 1 до
3
5. Постановление
50
200-кратная
Равна нормативной
69
Правительства РФ No1204
от 03.11.94 г.
ставка земельного
налога, но не
более 75% от
рыночной
стоимости
цене земли с
коэффициентом от 1 до
3
6. Указ Президента РФ No
479 от 11.05.95г.
50
10-кратная ставка
земельного налога
Равна нормативной
цене земли с
коэффициентом от 1 до
3
7. Постановление
Правительства РФ от
07.06.95 No562 «Об
индексации ставок
земельного налога в 1995
г.»
2
-
Равна нормативной
цене земли с
коэффициентом от 1 до
3
8. Постановление
Правительства РФ от
15.03.97 г.
-
-
-
9. Указ Президента РФ от
16.05.97 г. No485
-
-
Не менее 5-кратной
ставки земельного
налога
10. Федеральный закон «Об
индексации ставок
земельного налога» от
14.12.01 г. No163-ФЗ
2
-
Не менее 5-кратной
ставки земельного
налога
11. Федеральный закон «О
приватизации
государственного и
муниципального
имущества» от 21.12.01 г.
No 178-ФЗ
х
Кадастровая
стоимость
Для городов с
численностью: выше 3
млн. чел. от 5 до 30
ставок зем. налога; от
0,5 до 3 млн. чел. – 5-
17 ставок зем. налога;
до 0,5 млн. чел. –
3-10 ставок зем. налога
В руках органов власти осталось как минимум два существенных рычага
воздействия на этот процесс: возможность изменения кадастровой оценки
стоимости земельного участка и установление кратности ставки земельного
налога при определении цены выкупа земельного участка.
На сегодняшний день местные власти в городах с численностью
населения свыше 3 млн. человек могут брать от 5 до 30 ставок земельного
налога за единицу площади участка, в городах численностью от 500 тыс. до 3
млн. человек – от 5 до 17 ставок, в городах ниже 500 тыс. – от 3 до 10
ставок.
Проводимая кадастровая оценка на местах всегда отражала интересы
органов власти как заказчика. В результате на первоначальном этапе стоимость
выкупа земельных участков для некоторых предприятий была очень близка к
рыночной цене или даже превышала ее. В других случаях имело место
неоднократное повышение кадастровой стоимости земельных участков под
предприятиями или торможение процесса выкупа в силу отсутствия последней
70
и прочих технических документов. В результате использование этих рычагов
процесс выкупа земельных участков промышленными предприятиями не
приобрел массового характера в нашей стране до сих пор.