ты согласен ?

несельскохозяйственного назначения
Земли природоохранного назначения (особо охраняемых
территорий)
31,7
1,9
Земли запаса
114,4
6,7
Всего земель (без учета внутренних вод и территориаль
ного
моря)
1709,8
100
Земля как единый фонд является особым объектом управления, который
используется самим государством и предоставляется другим лицам в порядке
целевого использования с осуществлением при этом функций по внутренней
организации земельных участков. Поэтому управление объективно становится
не только функцией собственника, но и, наряду с земельным контролем,
самостоятельным правомочием Российской Федерации, субъекта РФ,
муниципального образования.
Государство (в лице Российской Федерации и субъекта Россий
ской
Федерации) и муниципальные образования в отношении земельных ресурсов
выступают в двух аспектах:
-
властной структуры, устанавливающей нормы и правила
взаимодействия хозяйствующих субъектов, обеспечивающей их выполнение и
обременяющей всех собственников и хозяйствующих субъектов местными
налогами, иными обязательными платежами и требованиями по содержанию
земельных ресурсов;
-
собственника, действующего на рынке. Хозяйственная
деятельность ведется не только в интересах получения дохода и решения
социально-экономических проблем, но и регулирования общего хозяйственного
оборота.
Содержание права собственности меняется в зависимости от того,
осуществляется ли оно властной структурой или на рыночной основе. Точнее, в
зависимости, от того, какие отношения имеют доминиру
ющее значение в
обществе – властные или рыночные. Наиболее сложной является ситуация,
когда в основе права собственности на землю лежит общенациональное начало,
но осуществляется это право с использованием рыночного механизма. Именно
в этой ситуации появились и получили объективную основу конструкции
«оперативного управления», «хозяйственного ведения» и иные. В условиях
рыночной экономики вполне естественным является монетарный подход к
содержанию права собственности на землю. Есть все основания однозначно
определять это содержание через классические правомочия собственника. Но
при этом надо различать право собственности и его осуществление.
Существуют условия, когда и при рыночной экономике элементы властных
отношений могут сохраняться.
Участниками земельных отношений в России являются граждане,
юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации,
муниципальные образования (ст. 5 ЗК РФ).
62
Земельный участок как объект земельных отношений – часть
поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке (ст. 5 ЗК РФ).
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются
на следующие категории (в соответствии со ст. 7 ЗК РФ):
1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли
сельскохозяйственных предприятий, организаций, а также граждан, т. е.
территории, используемые в первую очередь для нужд сельского хозяйства. В
последние годы стали также выделять земли в составе фермерских хозяйств и т.
п. Под особым вниманием находятся здесь сельскохозяйственные земли,
которые включают в себя: пахотные угодья, огороды, сады, виноградники,
плантации, луга, пастбища.
2. Земли лесного фонда — территории, покрытые лесной
растительностью и не покрытые, но предназначенные для ее восстановления.
3. Земли водного фонда — территории, занятые водоемами, ледниками,
болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон),
гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также
земли, выделяемые под полосы отвода водоемов, магистральных каналов и
коллекторов.
4. Земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских
администраций, территории, находящиеся в пределах границы населенных
пунктов, а также земля, переданная в ведение администрации.
5. Земли промышленности, транспорта и иного назначения —
территории, предоставленные предприятиям, различным объединениям и
организациям для осуществления возложенных на них специальных задач
(промышленного производства, транспорта, связи и т. п.).
6. Земли природоохранного назначения
— территории с особо
охраняемыми природными объектами и комплексами, которые имеют
природоохранное, научное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное
значение.
7. Земли запаса — земли, не предоставляемые юридическим и
физическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также
земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в
соответствии с действующим законодательством. Использование земель запаса
допускается только после перевода их в другую категорию или предоставления
в аренду на срок до года.
Деление земельного фонда страны на категории обусловлено
необходимостью разработки специальных систем управления для каждого
вида. Например, в отношении земель сельскохозяйственного поселения
государство и муниципалитеты устанавливает ряд ограничений: на участие
иностранных лиц, использование земельных участков по нецелевому
назначению, существенно более низкая кадастровая оценка. Земли
промышленности, энергетики, транспорта, связи, и т.д. часто характеризуются
63
более низкой кадастровой стоимостью в целях снижения налогового бремени
на реальный сектор экономики и упрощенной процедурой выкупа.
Полномочия Российской Федерации в области земельных отношений
.
1. К полномочиям Российской Федерации в области земельных
отношений относятся:
1) установление основ федеральной политики в области регулирования
земельных отношений;
2) установление ограничений прав собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а
также ограничений оборотоспособности земельных участков;
3) государственное управление в области осуществления мониторинга
земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения
государственного земельного кадастра;
4) установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем
выкупа, для государственных и муниципальных нужд;
5) изъятие для нужд Российской Федерации земельных участков, в том
числе путем выкупа;
6) разработка и реализация федеральных программ использования и
охраны земель;
7) иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации
Конституцией Российской Федерации
, настоящим Кодексом, федеральными
законами.
2. Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение
земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации
(федеральной собственностью).
Полномочия субъектов Российской Федерации в области земельных
отношений.
1. К полномочиям субъектов Российской Федерации относятся изъятие, в
том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации;
разработка и реализация региональных программ использования и охраны
земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные
полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к
полномочиям органов местного самоуправления.
2. Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и
распоряжение земельными участками, находящимися в собственности
субъектов Российской Федерации.
Полномочия органов местного самоуправления в области земельных
отношений
.
1. К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных
отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков
для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства
Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий
городских и сельских поселений, территорий других муниципальных
образований, разработка и реализация местных программ использования и
64
охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного
значения в области использования и охраны земель.
2. Органами местного самоуправления осуществляются управление и
распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной
собственности.
Государство и муниципальные образования по действующему
российскому законодательству являются самостоятельными, особыми
субъектами права, существующими наряду с юридическими и физическими
лицами. К их гражданско-правовому статусу применяются нормы,
определяющие участие в имущественном обороте юридических лиц, если иное
прямо не вытекает из закона или из особенностей данных субъектов (п. 2 ст.
124 Гражданского кодекса Российской Федерации). Участвуя в имущественных
отношениях, государство должно соблюдать установленные им же правила,
обусловленные природой регулируемых отношений. Осуществлять управление
государственным имуществом в качестве собственника, реализовывать
полномочия по распоряжению имуществом может субъект, наделенный
соответствующими полномочиями. Муниципальное образование для участия в
гражданском обороте может образовать (учредить) юридическое лицо, передав
последнему
часть своих полномочий.
Государство, субъекты федерации и муниципальные образования,
действуя через свои органы (органы государственной власти или местного
управления), выполняют своего рода «подготовительную работу»,
необходимую для организации эффективного использования земли. В качестве
инструмента, реализующего такой механизм управления, может и должен
использоваться гражданско-правовой подход к управлению землей, при
котором набор и уровень норм и способов по управлению землей
устанавливается в зависимости от целевого использования земельных участков.
Практически во всех экономически развитых странах основой управления
земельными ресурсами городов является государственное регулирование
правоотношений на землю, хотя принципы, формы и подходы к правовому
решению этой проблемы в разных странах существенно различаются.
Примером основ управления земельными ресурсами для России могут
служить существующие в настоящее время нижеуказанные
субъекты
управления
и
субъекты права
.
В соответствии со сложившейся ситуацией земельные ресурсы
рассматриваются как территория в целом, на которой осуществляется
жизнедеятельность социума, и как обособленные земельные участки — части
территории субъекта РФ, муниципального района, города и
т.
д., имеющие
площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики,
отражаемые в Государственном земельном кадастре.
Земельные участки подлежат
обязательному межеванию и регистрации
прав на них. Действие сервитутов, обременяющих использование земельных
участков в городе, предусматривает учет особенностей существования
городской среды и возможностей дополнения перечня сервитутов по
65
установленной процедуре в интересах города по инициативе уполномоченного
органа.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными
участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых
устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с
федеральным законодательством о государственной границе Российской
Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской
Федерации в соответствии с федеральными законами.
2.4.2. Управление земельными ресурсами на современном этапе
развития Российской Федерации
На сегодняшний день достигнутые результаты экономического роста
большинства развитых стран мира напрямую связаны с совершенствованием
института частной собственности и рынка недвижимости. При этом
необходимо отметить, что под недвижимостью во всем мире понимают, прежде
всего, земельный участок, а не его улучшения. Так, в английском языке первое
значение выражения «real estate» – «участок земли» и только второе – «участок
с улучшениями».
В развитых странах мира рынок земли является одним из важнейших
секторов национальной экономики, в котором может создаваться до 30 %
валового внутреннего продукта.
В России под недвижимостью долгие годы понимали практически только
объекты капитального строительства (здания, сооружения, инженерные
коммуникации и т.д.). Это было связанно с многолетней историей
существования Советской власти в стране, когда право частной собственности
сводилось исключительно к собственности граждан на предметы личного
обихода. Земля находилась в единой государственной собственности, которой
государство распоряжалось по своему усмотрению.
Для остальных субъектов экономических отношений в стране
существовали землеотводы – право на использование земельного участка в
соответствии с его целевым назначением, установленными требованиями и
нормами. Пресечение любых рыночных начал при Советской власти привело не
только к запрету оборота земельных участков на рыночной основе, но и к
отсутствию системы ценообразования на землю.
Продажи земельных участков в советское время как таковой не
существовало, поэтому земля реализовывалась через продажу прав на объекты
капитального характера частных лиц (частные дома, дачи, гаражи и т.д.) вместе
с правами на использование отведенного земельного участка. При этом,
естественно, цена данного объекта недвижимости корректировалась с учетом
размера отведенного земельного участка.
Первое событие, положившее начало процессу разгосударствления,
произошло в 1989 году, когда Съездом КПСС был утвержден закон “О
приватизации и денационализации государственной собственности”. Но из-за
огромного государственного аппарата, отсутствия опыта и четко
66
установленных процедур разгосударствления, большого сопротивления
существенной части представителей Коммунистической Партии процессу
развития частной собственности ничего не получилось: в частное владение
перешло очень малое количество государственных предприятий.
1991 год стал началом нового этапа в жизни России – процесса
приватизации государственного и муниципального имущества.
Разгосударствление российской экономики было начато с целью создания
широкого класса собственников – эффективных управляющих, что в рыночной
экономике является необходимым условием интенсивного развития и
эффективного производства товаров народного потребления для
максимального удовлетворения потребностей всего общества в целом.
Приватизируя предприятия в период 1990-х годов, новые собственники
получали только то, что было у них на балансе. Поскольку в Советском Союзе
предприятия и земля принадлежали государству, то и необходимости
официального закрепления на баланс землеотвода под них не было.
Одновременно, в
нашей стране в отношении экономической эффективности
использования земельных ресурсов как производственного фактора в течение
многих лет формировалось несколько искаженное представление, связанное с
подходом бесплатного промышленного землепользования, что соответственно
также и не подразумевало наличия стоимостной оценки земли.
В результате
начавшаяся приватизация не предусматривала перехода прав частной
собственности на землю, расположенную под приватизируемыми
предприятиями, в собственность новых хозяев.
Приватизация земельных участков под промышленными объектами стала
возможной в 1992 году с изданием соответствующего Указа Президента РФ.
Вместе с тем принятие данного нормативного акта не способствовало в
дальнейшем массовому выкупу земельных участков под приватизированными
предприятиями. Данный Указ и последующие нормативные акты не содержали
четкого определения процедуры выкупа, да и предприятия в условиях
хронического дефицита финансовых ресурсов не стремились выкупать то, что и
так находилось в полном их распоряжении.
Завершившаяся в середине 1994 года массовая приватизация в стране
показала, что, несмотря на созданный частный сектор в экономике,
иностранные инвесторы не торопились вкладывать средства в новые частные
предприятия. Основная причина происходящего заключалась в наличии
высокого инвестиционного риска в российской экономике.
Высокий инвестиционный риск был обусловлен во многом и тем, что
практически все предприятия не обладали правом собственности на земельные
участки, расположенные под ними, что в свою очередь снижало уровень
гарантий права частной собственности на объекты недвижимости. Учитывая
технологическую отсталость отечественной промышленности в этот период,
именно объекты недвижимости стали основным ценным активом для
большинства приватизированных предприятий.